Les promoteurs immobiliers de toute l'Inde saisissent les opportunités de réaménager les vieux bâtiments délabrés, les sociétés de logement et les bidonvilles de Mumbai afin d'étendre leur empreinte dans la capitale financière en manque de terres.
En mai 2022, Prestige Group, basé à Bengaluru, a lancé Daffodils, un projet de réaménagement ultra luxueux à Pali Hill, Bandra West, avec une superficie de moquette de 1,2 lakh pieds carrés. Le projet a vendu près de 70 % des résidences depuis son lancement. Puravankara Ltd a également obtenu l'année dernière des droits de réaménagement pour deux sociétés de logement à Mumbai, avec une valeur brute de développement (GDV) de ₹1 500 milliards. En septembre, le groupe a acquis les droits d'un autre projet, Miami Apartments at Breach Candy, entrant sur le marché du luxe du sud de Mumbai.
En 2023, DLF Ltd, basée à Delhi, a fait une incursion à Mumbai pour développer conjointement un projet de réhabilitation des bidonvilles avec une filiale de Trident Buildtech Pvt. Ltd à Andheri West à Mumbai. Un an plus tôt, Adani Properties Pvt., basée à Ahmedabad. Ltd avait remporté le mandat d'exécuter le réaménagement de Dharavi, l'un des plus grands bidonvilles du monde qui s'étend sur 600 acres.
« Avec les opportunités limitées de nouvelles parcelles de terrain à Mumbai, une opportunité énorme existe dans le domaine du réaménagement et de l'espace SRA », a déclaré Tariq Ahmed, PDG des Indes occidentales chez Prestige Group. « Donc, je pense que c'est là que les développeurs se concentrent beaucoup, compte tenu des réaménagements importants en cours des sociétés régulières ou des sociétés Mhada et des multiples opportunités qui existent encore. » Mhada est l'Autorité du logement et du développement régional du Maharashtra.
La scène du réaménagement
La scène du réaménagement de Mumbai comprend des accords de développement avec des sociétés de logement, un modèle de réhabilitation des bidonvilles ainsi que le réaménagement de bâtiments cédés, qui ont été construits avant 1960 dans le Maharashtra et le gouvernement collecte les taxes auprès des résidents de ces bâtiments. Plus de 25 000 bâtiments dans la seule région métropolitaine de Mumbai (MMR) ont dépassé leur durée de vie utile et sont éligibles au réaménagement, a déclaré Dhaval Ajmera, secrétaire du Credai-MCHI, lors d'une conférence de presse.
« Mumbai est un marché de réaménagement », a déclaré Abhishek Kapoor, PDG du groupe et directeur exécutif de Puravankara. « Nous recherchons activement des opportunités en matière de réaménagement à Mumbai. Nous avons déjà signé trois projets de réaménagement et nous travaillons sur quelques-uns. plus encore. Le pipeline est donc assez robuste.
Le réaménagement est un espace attrayant pour les promoteurs en raison des avantages du FSI, des marges bénéficiaires potentiellement plus élevées et des opportunités d'expansion dans un contexte de pénurie de terrains propres aménageables à Mumbai. Les promoteurs peuvent avoir accès à des parcelles de premier ordre à Mumbai, où les possibilités d'acquisition de terrains sont moindres.
« Qu'il s'agisse de bâtiments SRA ou non SRA, de tels projets ont le potentiel d'obtenir un FSI et des rendements plus élevés, ce qui attire tous ces promoteurs vers ce segment », a déclaré Pankaj Kapoor, fondateur et directeur général de Liases Foras. » % de l'offre actuelle de lancements provient du réaménagement, qu'il s'agisse du réaménagement de la société ou du réaménagement des bidonvilles. »
Très compétitif
Même si le marché constitue une opportunité intéressante, il devient de plus en plus compétitif. L’essor de l’immobilier a incité de nombreux acteurs à se lancer dans des projets de redéveloppement. Des promoteurs tels que le groupe Hiranandani, Keystone Realtors Ltd, Raymond Realty, etc. disposent d'un portefeuille de projets de réaménagement de ce type.
« Il y a une ruée folle parmi les développeurs pour prendre de nouveaux engagements. Ils proposent donc des offres très, très lucratives aux locataires existants pour acquérir les propositions », a déclaré Kapoor. « Mais une grande partie de cette nouvelle offre qui est arrivée se trouve dans le ₹2 crores et plus de tranches d'appartements. Dans le cadre du réaménagement, vous logez des locataires existants et faites venir de nouveaux locataires, il existe donc une hétérogénéité démographique. Pour cette raison, il se peut que les gens aient moins envie de payer parce que l’exclusivité n’est peut-être pas là. »
Pour les acheteurs, la concurrence signifie des maisons plus grandes, de meilleurs équipements, des parcs et une amélioration des conditions de vie.
Beaucoup de choses ont mal tourné pour les promoteurs dans le passé, qu'il s'agisse de projets de réaménagement ou de réhabilitation de bidonvilles.
« Dans le passé, de nombreuses sociétés de logement à Mumbai ont confié le réaménagement de leurs projets à des constructeurs, mais ont été laissées pour compte », a déclaré Anuj Puri, président du groupe Anarock. « Dans de nombreux cas, elles ont été trompées par les constructeurs à divers égards. Dans d’autres, le constructeur a manqué de capital et a laissé l’ensemble de l’entreprise dans un flou indéfini. »
« Pendant ce temps, les propriétaires d'origine supportent d'énormes dépenses de location pour des logements alternatifs et sont généralement à la merci d'un tiers dont le seul objectif est d'obtenir une énorme marge bénéficiaire », a-t-il déclaré.
Chute de joueurs de renom
Les projets de réhabilitation des bidonvilles, en particulier, ont conduit à la chute de certains acteurs de renom à Mumbai, selon Gulam Zia, directeur exécutif principal de Knight Frank.
De tels projets ont conduit à la chute et à la fuite financière d'acteurs, dont Housing Development and Infrastructure Ltd (HDIL), a rapporté Mint plus tôt. Orbit Group était également devenu insolvable après que quelques-uns de ses projets de réaménagement aient connu de longs retards.
« Ce qui se passe, c'est que lorsque vous faites du SRA, vous devez vous occuper de beaucoup de choses politiquement ou avec de l'argent », a déclaré Zia. « Chaque projet SRA est une mine politique… donc, nettoyer les bidonvilles est l'aspect le plus sale que l'on puisse imaginer. de faire dans la ville de Mumbai.
De tels projets ne seront réalisables que lorsque les problèmes du bidonville seront résolus et que le terrain délimité et délimité sera proposé à un promoteur, a déclaré Zia. « S'il s'agit d'un bon acteur coté en bourse ou d'une marque, alors ils ne toucheront certainement à aucun développement de SRA qui est encore en proie aux problèmes du passé. »
Regarder le marché
Toutes sortes d’acteurs lorgnent le marché
Lors d'une exposition unique en son genre intitulée « Redeveloping Mumbai : Ease of Doing Redevelopment » (EODR), organisée par Credai-MCHI plus tôt cette année, plus de 40 développeurs tels que Rustomjee, Kolte Patil, Puravankara, Raymond Realty, etc. ont participé pour connecter avec les sociétés de logement.
« Aujourd'hui, si vous faites un voyage dans une localité et que vous voyez des noms de développeurs dont vous n'avez jamais entendu parler travaillant sur le réaménagement, ces joueurs seront un défi », a déclaré Kapoor. « Les joueurs répertoriés ou les noms renommés, en revanche, sont des acteurs intelligents, ils ont les compétences et la puissance financière nécessaires pour réellement réaliser les projets et garder à l'esprit leurs responsabilités et les projections futures.
Les actifs en difficulté constituent une autre opportunité. Prestige Group recherche également activement des actifs stressés et des projets bloqués dans le cadre de sa stratégie d'expansion à Mumbai.
« Les actifs stressés ou les projets bloqués sont toujours ceux que vous examinerez. Évidemment, vous savez, la parcelle de terrain doit avoir un sens, où elle se trouve, si le produit a un sens, tout cela doit correspondre », a déclaré Ahmed. « Nous avons réussi à le faire en ce moment. Nous l'avons fait lorsque nous avons racheté le Prestige City Mulund après avoir fait faillite. Nous l'avons acquis à une valorisation très attractive. »
