Les fonds de placement immobilier (REIT) sont un instrument financier de plus en plus populaire. Ces instruments permettent aux investisseurs d’accéder au marché immobilier sans les complexités de la propriété directe.
Toutefois, au-delà des REIT traditionnels, des REIT plus petites avec un investissement minimum de ₹500 millions de personnes ciblent des segments immobiliers spécialisés comme les espaces de coworking. Ces espaces font désormais partie intégrante de la dynamique des espaces de travail modernes, s'adressant aux startups, aux freelances et aux entreprises établies. Pour les REIT, les espaces de coworking représentent une opportunité d'investissement intéressante en raison de leurs structures de location adaptables, de leurs taux d'occupation élevés et de leurs rendements locatifs potentiels. De plus, la demande croissante pour de tels espaces dans les villes de premier et de deuxième rang renforce leur attrait en matière d'investissement.
Le marché des espaces de coworking
Le marché des espaces de coworking en Inde connaît une croissance rapide, avec une taille de marché estimée à 1,94 milliard de dollars en 2024, et qui devrait atteindre 2,72 milliards de dollars d'ici 2029. Plusieurs facteurs contribuent à cet avenir prometteur :
Croissance entrepreneuriale:L’Inde a connu une augmentation du nombre de startups et de travailleurs indépendants qui préfèrent les espaces de travail flexibles aux bureaux traditionnels.
Rapport coût-efficacité:Les espaces de coworking offrent des solutions rentables par rapport à la création et à l’entretien de bureaux traditionnels, en particulier dans les emplacements privilégiés.
Culture de travail flexible:Alors que de plus en plus d’entreprises adoptent des politiques de travail à distance, les espaces de coworking offrent une flexibilité et des équipements qui séduisent les travailleurs à distance et les nomades numériques.
Opportunités de réseautage:Les espaces de coworking favorisent une communauté où les professionnels d’horizons divers peuvent collaborer et réseauter.
Infrastructures technologiques:L’amélioration de l’infrastructure technologique favorise une connectivité transparente et des opérations numériques, essentielles pour les espaces de travail modernes.
Intérêt des entreprises:Les grandes entreprises utilisent de plus en plus des espaces de coworking pour accueillir des équipes de projet et des bureaux satellites.
Initiatives gouvernementales:Des initiatives telles que « Startup India » et les politiques de soutien à l’entrepreneuriat encouragent davantage la croissance des espaces de coworking.
Examinons certains des acteurs indiens cotés les plus importants, prêts à bénéficier de la croissance potentielle du marché de l’immobilier commercial.
Solutions spatiales AWFIS
En tête de notre liste se trouve AWFIS Space Solutions, l'un des principaux fournisseurs de solutions d'espace de travail en Inde. AWFIS propose une large gamme de solutions d'espace de travail flexibles, des bureaux individuels flexibles aux espaces de bureau personnalisés pour les startups, les PME, les grandes entreprises et les multinationales. La société opère sur 52 micro-marchés dans 16 villes en Inde, selon deux modèles : la location directe et l'agrégation gérée, en se concentrant sur ce dernier pour améliorer les ratios de rendement.
Entre l'exercice 2020 et l'exercice 24, AWFIS a enregistré un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 41 % de son chiffre d'affaires, tandis que son résultat net a augmenté à un TCAC de 12 %. Malgré l'augmentation du chiffre d'affaires et du résultat d'exploitation, la rentabilité au niveau du bénéfice net est restée insaisissable. Au 31 mars 2024, AWFIS est sans dette avec un retour sur capitaux employés (RoCE) de 9 %. La société a terminé l'exercice 24 avec 181 centres dans 17 villes, totalisant 110 540 sièges, maintenant un niveau d'occupation de 71 %.
AWFIS entend désormais mettre en place un modèle d'efficacité en termes de capital, se concentrer sur une expansion contrôlée et améliorer l'offre de produits et de services. L'entreprise prévoit d'ajouter environ 40 000 nouveaux sièges au cours de l'exercice 25, pour atteindre un total de 135 000 sièges, et d'améliorer l'efficacité opérationnelle grâce à une base de fournisseurs solide, des outils technologiques et le développement des employés. La direction est confiante dans la consolidation de sa position sur le marché et s'attend à une forte croissance en raison de la préférence croissante des clients pour les espaces flexibles.
Aurum PropTech
Aurum PropTech Ltd (APTL) est la deuxième société de notre liste. Elle intègre une expertise technologique dans le domaine de l'immobilier pour créer et exploiter des produits, des services et des plateformes PropTech destinés à divers segments. APTL a deux principaux segments d'activité : le logiciel en tant que service (SaaS) et l'immobilier en tant que service (RaaS).
Au cours des cinq dernières années, APTL a connu une croissance annuelle moyenne de 85 % de ses ventes, bien que le résultat net ait diminué. Le rendement moyen des capitaux propres (RoE) de la société s'est établi à 0,5 %. Au cours de l'exercice 24, le chiffre d'affaires a augmenté de 69 % en glissement annuel, grâce à une augmentation de 78 % en glissement annuel dans le segment RaaS et de 25 % en glissement annuel dans le segment SaaS.
APTL vise à atteindre une croissance de son chiffre d'affaires de 45 à 50 % au cours du prochain exercice et à améliorer ses marges d'Ebitda chaque année. La société prévoit de se concentrer sur le développement de produits et l'optimisation des coûts, reconnaissant les opportunités importantes que présente l'institutionnalisation de l'immobilier locatif en Inde. La direction s'efforce d'atténuer les risques liés aux changements de politique et de réduire les dépendances vis-à-vis des individus et des relations, en mettant l'accent sur l'analyse et la gestion de la relation client (CRM) pour améliorer l'expérience client et l'efficacité opérationnelle.
Parcs d'affaires Mindspace, société de placement immobilier
Mindspace Business Parks REIT est cotée en Inde en vertu du règlement Sebi Real Estate Investment Trust de 2014. Mindspace REIT détient principalement des participations dans des actifs immobiliers commerciaux à rendement locatif (portefeuille de bureaux de catégorie A). La société possède des propriétés à Mumbai, Pune, Hyderabad et Chennai, totalisant 56 bâtiments.
De l'exercice 2020 à l'exercice 24, Mindspace a enregistré un TCAC de 11 % de son chiffre d'affaires, avec un bénéfice net en hausse de 3 %. Au cours de l'exercice 24, la société a enregistré une croissance de 7 % en glissement annuel de ses ventes et une augmentation de 82,1 % de son bénéfice net. La société a réalisé son plus haut niveau de location trimestrielle au cours du trimestre de mars 2024, avec une location cumulée de 3,6 millions de pieds carrés pour l'année. Le taux d'occupation engagé s'est établi à 90,6 % (hors Pocharam), avec un écart de relocation de 17 % sur les surfaces relouées.
Mindspace prévoit une augmentation des niveaux d'occupation et une activité de location saine au cours de l'exercice 25, les développements devant générer environ 8 milliards de roupies de loyers au cours des trois à quatre prochaines années. La société prévoit de désigner des espaces dans des zones économiques spéciales (ZES) pour stimuler la croissance du résultat d'exploitation net (NOI) et de la distribution par unité (DPU).
Parcs de bureaux de l'ambassade REIT
Enfin, nous avons Embassy Office Parks REIT, le premier REIT coté en bourse en Inde et le plus grand REIT officiel d'Asie par zone. Embassy Office Parks REIT possède, exploite et investit dans des biens immobiliers générateurs de revenus et des actifs connexes en Inde, offrant un accès aux avantages de l'investissement immobilier par le biais d'unités cotées en bourse. Le portefeuille de la fiducie comprend des espaces de bureaux commerciaux, des actifs d'accueil et d'énergie renouvelable.
De l'exercice 2020 à l'exercice 24, les ventes ont augmenté de 12 % en TCAC, tandis que le résultat net a augmenté de 4,7 %. L'exercice 24 a marqué une année décisive, avec une augmentation de 8 % des ventes en glissement annuel et un total annuel de location record de 8,1 millions de pieds carrés. La société a atteint ses objectifs d'occupation, atteignant 85 % au niveau du portefeuille et 87 % sur une base comparable, avec Bangalore à 91 % d'occupation et Mumbai à 99 %.
Pour l'exercice 25, la société prévoit une croissance de 10 % du bénéfice d'exploitation net et de 7 % du DPU par rapport à l'année précédente. Le total des locations devrait atteindre 5,4 millions de pieds carrés, avec un taux d'occupation du portefeuille attendu à 89 %. Les augmentations de loyers contractuels devraient être de 13 % sur 7,7 millions de pieds carrés de baux.
Conclusion
Le paysage immobilier, notamment dans des secteurs tels que les espaces de coworking, connaît une transformation importante, portée par une accessibilité accrue et une dynamique de travail en constante évolution. La demande devrait augmenter de 15 à 20 % au cours des deux à trois prochaines années, voire davantage si les conditions macroéconomiques restent stables, ce qui offre aux investisseurs des opportunités prometteuses.
Toutefois, compte tenu de la relative nouveauté des REIT et du secteur du coworking en Inde, une évaluation prudente des entreprises est essentielle avant d’engager des fonds. À mesure que ces secteurs mûrissent et s’adaptent à l’évolution des préférences en matière de travail, les décisions d’investissement stratégiques seront cruciales pour s’aligner sur la croissance du marché et maximiser les rendements.