Le terme viager vient du mot « viage » qui signifiait « temps de vie » en vieux français. Le viager est un mode particulier de vente ou d’achat de biens mobiliers ou immobiliers, consistant à transformer tout ou une partie du prix en une rente annuelle et viagère au profit du vendeur. En général, cette rente annuelle est payée mensuellement ou trimestriellement par l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison suivant l’accord consenti entre les parties. L’acquéreur commence à payer la rente le jour de la signature de l’acte notarié et jusqu’au décès du vendeur.
Ainsi, la vente en viager permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l’essentiel de ceux-ci est constitué de sa retraite ou de pensions. Pour l’acquéreur, il s’agit d’un contrat indéterminé, avec l’espoir de réaliser une bonne affaire. Il est à noter que la vente viager concerne essentiellement les vendeurs assez âgés voulant s’assurer un complément de revenus.
Comment fonctionne une vente en viager ?
Vendre un bien en viager consiste à transférer la propriété à un tiers devant, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu’à son décès, en cas de viager sur une seule tête, ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante en cas de viager sur plusieurs têtes. Pour l’acheteur, la vente en viager consiste alors à acheter un bien sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition. En revanche, il ne pourra l’occuper qu’au décès du vendeur, sauf si ce dernier le libère tout de suite.
La vente en viager occupé est fondée sur le hasard. En effet, la longévité du vendeur reste incertaine. Pour que la vente en viager soit valable, il faut qu’il y ait un aléa sur la longévité du vendeur. Ainsi, si ce dernier est extrêmement malade ou mourant, la vente sera nulle. Le viager doit être considéré comme une vente de bien normale, sauf que les modalités de paiement du prix sont particulières. Il est bien de savoir que la vente viagère nécessite l’intervention d’n notaire comme toutes les ventes immobilières.
Comment est fixé le prix de la rente pour l’achat en viager ?
L’acquéreur peut régler au comptant une partie de la vente appelée « le bouquet » au moment de la signature de l’acte de vente. Le montant du bouquet est alors déduit de la rente. En effet, plus le montant du bouquet est important, moins la somme de la rente est élevée. Afin d’assurer la sécurité du paiement des rentes, le vendeur peut notamment inscrire dans l’acte de vente une clause dite « résolutoire » l’autorisant à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par l’acheteur. Il peut aussi inscrire une autre clause lui permettant de garder le bouquet, s’il a été versé, en cas de résiliation du contrat de vente.
Les deux parties peuvent également insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation qui permet de réviser automatiquement le montant de la rente en fonction, par exemple, d’un indice publié par l’institut national de la statistique et des études économiques.
Pourquoi vendre en viager ?
Pour le vendeur, la rente peut être comparée comme une véritable retraite complémentaire. Ainsi, pour les couples de retraités qui n‘ont pas d’enfants et qui ne disposent pas de revenus suffisants pour continuer à vivre convenablement, vendre en viager leur permet de régler d’éventuel problème successoral mais aussi d’améliorer la qualité de vie quotidienne. Quant à l’acheteur, les raisons économiques sont bien entendu très différentes.
En effet, pour l’acheteur, acheter en viager est une sorte de placement épargne avec, en prime, l’espoir d’une bonne affaire.
