En tant qu’avenue d’investissement, les terres agricoles offrent de bons rendements, en particulier si elles sont situées à proximité de projets d’infrastructure gouvernementaux à venir tels que des autoroutes et des aéroports. Mais il y a des lois d’État à respecter et la définition des terres agricoles varie. «Par exemple, dans le Maharashtra, les terres agricoles sont classées comme des terres utilisées pour la culture ou des sites utilisés par les agriculteurs pour les maisons d’habitation. Outre la culture des cultures, les activités agricoles sur ces terres comprennent l’horticulture, les produits maraîchers, le pâturage du bétail, etc. », a ajouté Harsh Parikh, associé chez Khaitan & Co. Les documents gouvernementaux précisent également la catégorie de terres, qu’elles soient agricoles ou non.
De plus, selon les règles fiscales, les plus-values provenant de la vente de terres agricoles dans les zones rurales sont exonérées d’impôts. Celles situées en zone urbaine sont taxées.
Si vous faites partie de ceux qui souhaitent acheter des terres agricoles, il est essentiel de comprendre les risques importants associés à l’achat de terres. Selon un communiqué du gouvernement, près de 66% des poursuites civiles en Inde sont liées à des litiges fonciers ou immobiliers, avec une durée moyenne de litige de 20 ans, selon une étude.
Le principal risque, en particulier dans le cas des terres agricoles, réside dans la garantie d’un titre de propriété clair (nous en reparlerons plus tard). Une diligence raisonnable approfondie est également nécessaire.
ont interrogé quelques personnes sur leurs expériences d’achat de terres agricoles. Les experts de l’industrie ont également pesé sur les facteurs à considérer avant un tel investissement.
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A quoi faut-il faire attention ?
Shital Jain, un résident d’Itarsi dans le Madhya Pradesh, est optimiste quant aux investissements dans les terres agricoles, citant son potentiel plus élevé d’appréciation de la valeur. L’homme de 34 ans, titulaire d’un MBA en finance de l’Université internationale Symbiosis et qui a travaillé cinq ans en tant qu’analyste de recherche sur les actions et les matières premières à Mumbai, a investi il y a trois ans dans quatre acres de terres agricoles. Jain dit que le prix de sa terre a depuis doublé. Il l’a maintenant loué à quelques agriculteurs, ce qui lui rapporte environ 4 à 5 % de la valeur de l’investissement par an.
Jain, qui a rejoint il y a quelques années l’entreprise de négoce de matières premières de son père, est très satisfait de son investissement, contrairement à sa propriété résidentielle à Mumbai, dont les prix stagnent depuis longtemps. De plus, les coûts de maintenance sont plus élevés.
Jain souligne l’importance de « l’arabilité, une bonne connectivité routière, des installations d’irrigation et l’accès à la communication » avant d’investir dans les terres agricoles. En termes de gestion, il souligne la nécessité de clôturer ses limites et d’assurer l’accès à l’eau par des puits tubulaires. Notez que l’implication de Jain dans l’entreprise agricole lui a permis de trouver relativement plus facilement des terres et des agriculteurs convenables à louer.
Ayush Gaur, diplômé en agriculture d’Udaipur, au Rajasthan, a eu une expérience différente à chaque fois qu’il a acheté un terrain pour son entreprise laitière. Au cours des 3-4 dernières années, Gaur a acquis deux terrains. Il a acheté la première parcelle dans un village isolé près d’Udaipur, mais a dû faire face à de multiples défis pour y installer une ferme laitière. De plus, la valeur du terrain ne s’est pas beaucoup appréciée au fil des ans. Il achète le second terrain après six mois de recherche. Ce terrain, à environ 20 km d’Udaipur, cochait toutes les bonnes cases et son prix a également augmenté.
« Cette fois, j’ai réalisé l’importance de l’emplacement et j’ai demandé l’aide d’un courtier local pour trouver un terrain convenable. La connectivité routière, surtout pendant la saison des pluies, est très essentielle pour mon entreprise. » Il a également fait tester la qualité du sol pour vérifier s’il répond à ses exigences.
Vinit Matlani, un agent immobilier basé dans la périphérie de Mumbai, est en possession de terres agricoles depuis plus de 10 ans maintenant.
« La terre agricole est une option d’investissement lucrative, mais un investisseur doit savoir où et comment l’acheter, et le processus pour obtenir un titre de propriété clair sans aucune charge », a déclaré Matlani, le propriétaire de Rudram Realty.
Matlani estime que le titre de propriété (le droit légal de posséder un terrain ou une propriété) est la clé d’une bonne acquisition. « Vous devez vérifier les entrées de mutation (documents gouvernementaux qui montrent le changement de propriétaire de la propriété dans le passé), obtenir d’anciens documents pour vérifier comment les transactions se sont déroulées sur une période de 30 ou 40 ans et obtenir des détails sur les familles qui possédait le terrain. Tout cela doit être connu avant d’acheter le terrain », a-t-il ajouté.
Les risques encourus
Il n’y a pas de données concrètes sur les rendements réels des terres agricoles. De plus, la plupart des propriétaires fonciers qui ont parlé à Mint ont souligné l’importance d’un titre clair dans l’acquisition de terres.
« En tant qu’acheteur, vous ne savez peut-être pas si la personne à qui vous achetez le terrain est seule titulaire du droit sur cette propriété (conformément aux lois sur les successions) ou s’il y a des demandeurs. Vous devez vous fier aux registres des revenus, mais ce n’est peut-être pas en soi un document infaillible », a déclaré Parikh
Des défis se posent également si la propriété a été divisée par une famille commune. Dans de tels cas, « idéalement, il devrait y avoir un acte de renonciation de ceux qui n’ont pas droit à ces biens. En l’absence d’un tel document, nous ne saurons jamais s’il y a une partie lésée qui peut intenter une action en justice à l’avenir », a déclaré Parikh.
Il est conseillé de demander un document d’homologation au vendeur. Cependant, dans la plupart des cas, cela ne sera pas disponible. De plus, dans les cas où le propriétaire et l’agriculteur qui cultive la terre sont différents, il faut s’assurer que ce dernier n’a aucun droit d’occupation sur la propriété (droit de cultiver sur la terre pour gagner sa vie bien qu’il ne soit pas propriétaire de la terre), dit Parikh.
L’autre préoccupation majeure du marché immobilier est l’utilisation de transactions en espèces qui ne sont pas comptabilisées. Le droit de timbre sur l’achat d’un terrain doit être payé selon le taux du cercle ou la valeur réelle de la transaction, selon la valeur la plus élevée. «Auparavant, il y avait une énorme différence entre le tarif du cercle et le tarif du marché, en raison de quoi les inscriptions se faisaient au tarif du cercle, tandis que le solde était réglé en espèces. Mais la situation s’améliore car les tarifs circulaires dans et autour des villes métropolitaines sont désormais plus proches de la valeur du marché, ce qui réduit l’utilisation de transactions en espèces illégitimes dans cet espace », a déclaré Sunitha Rajesh, partenaire, IndusLaw.
Notez que les acheteurs et les vendeurs impliqués dans des transactions en espèces non comptabilisées sont susceptibles d’être poursuivis en vertu des règles de la PMLA (Prevention of Money Laundering Act). Cela s’ajoute aux enquêtes et aux pénalités auxquelles on s’exposerait en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, a ajouté Parikh.
Règlements
Certaines règles doivent être respectées lors de l’achat d’un terrain agricole. Un NRI (Indien non résident) ne peut pas acheter de terres agricoles en Inde sans le consentement de la Reserve Bank of India. Ils peuvent cependant hériter de tels biens.
De plus, puisque l’agriculture est régie par les lois des États, « presque tous les États ont une sorte de réglementation ou de plafond sur l’étendue des terres agricoles que l’on peut acheter ou détenir. De nombreux États découragent également l’achat de terres agricoles uniquement à des fins d’investissement en imposant des conditions à l’acquisition et à la détention de terres agricoles ou à la fois », a déclaré Rajesh.
Par exemple, dans le Maharashtra, seuls les agriculteurs peuvent acheter des terres agricoles sans le consentement du collecteur du district. À cette fin, les agriculteurs sont définis comme des agriculteurs qui cultivent eux-mêmes la terre. Si l’un des parents ou grands-parents de l’acheteur est un agriculteur, alors cette personne a également le droit d’acheter une telle terre, a déclaré Parikh. « Il y a aussi un plafond sur le nombre d’acres de terres agricoles que l’on peut détenir. Dans le Maharashtra, c’est 54 acres. »
Notez qu’il n’y a pas de site Web centralisé du gouvernement qui publie les prix des terrains et leur évolution historique. En raison du manque de données transparentes, il devient difficile pour les acheteurs et les vendeurs de déterminer le prix. « Cependant, on peut vérifier les prix des terrains sur le portail en ligne de chaque sous-registraire de l’État ou les données de certaines agences privées », a ajouté Parikh.
Mis à jour: 04 juillet 2023, 00:47 IST
