Comment se passe une augmentation de loyer ? Comment renouveler un bail avec augmentation de loyer ? Fixer le bon niveau de loyer n’est pas toujours facile pour un propriétaire bailleur. En effet, plusieurs lois imposent une méthodologie bien précise dont la fameuse loi Alur du 24 mars 2014. Pour déterminer le montant juste du loyer, plusieurs critères doivent être pris en compte tels que le lieu géographique du bien, le moment de la signature du bail, ou encore la révision du loyer. Quelle hausse de loyer est-il envisageable d’appliquer ? Puis je élever le montant du loyer comme bon me semble ? Voyons ci-dessous comment réviser le loyer de façon légale.
Le montant du loyer au moment de la signature du bail
Le montant du loyer varie, lors de la signature du bail, selon que le bien se situe en zone tendue ou non. En effet, dans une zone détendue, c’est-à-dire dans une ville où l’offre est supérieure à la demande, le propriétaire est libre de fixer le loyer. En revanche, si le bien se trouve en zone tendue, le prix du loyer doit être identique à celui payé par le précédent locataire. Toutefois, il peut être réévalué dans 3 cas seulement :
- Si dans les 12 derniers mois, le loyer n’a pas déjà été réévalué ;
- Si le bailleur arrive à prouver que le loyer du dernier locataire était sous-évalué ;
- Si des travaux ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Dans ces trois cas, le bailleur peut augmenter le prix du loyer, toutefois il doit respecter la limite de la variation de l’indice de référence des loyers, que l’Insee publie tous les trimestres.
Par ailleurs, toujours dans une zone tendue, le bailleur peut aussi fixer librement le loyer si le bien n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, ou si des travaux d’amélioration ont été effectué depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.
La révision en cours de bail
En général, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail. Toutefois, il y a quelques exceptions qui l’autorisent, à savoir :
- Une clause d’indexation du loyer prévue dans le bail,
- Le bailleur a engagé de gros travaux de rénovation à ses frais.
Dans le premier cas, on peut réviser le loyer une fois par an, à la date indiquée dans le bail ou à la date anniversaire du bail. Cependant, la hausse annuelle ne doit pas excéder la variation de l’IRL. La révision du prix du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible si le délai d’un an est passé. Dans le second cas, le propriétaire doit avoir l’accord du locataire pour pouvoir augmenter le loyer.Après l’achèvement des travaux, il faut signer un avenant déterminant le montant de la hausse applicable.
La révision lors de la nouvelle location
Les méthodes de réévaluation du loyer varient, au moment du renouvellement du bail,selon que le logement est situé en zone tendue ou détendue. En effet, le propriétaire peut augmenter le loyer si celui-ci est sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit prévenir à l’avance sa proposition au locataire 6 mois au moins avant la fin du bail,en citant l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989.
Ensuite, le locataire doit manifester son accord au propriétaire par écrit s’il accepte la proposition. Dans le cas contraire, le locataire doit envoyer un courrier à son propriétaire. S’il ne répond pas dans les mois précédant la fin du bail, cela veut dire également qu’il refuse la proposition.
